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28章 : 门路

    飞龙路商圈，张武🍒🇥是知道的，之前在海市，除了海步行街就是飞龙路商圈最繁华，飞龙路商圈也是区域性商圈，辐射的半径只有周边10公里以及公交车沿线的消🞇费者，商圈属性与松林路商业街是差不多的，唯一的区域在于飞龙路商圈已经很成熟了，而松林路商业街还是一个新商圈还要养，但松林路有一个很大的优势，就是松林路商业街是一个纯商业步行街，而且这里吃喝玩乐购一条龙的，而飞龙路因为是老商圈，基本布局已成形，又没有统一的招商规划，基本上房东是谁出钱高租给谁，所以业态布局有一些混乱，也没有松林路商业街这样的大型餐饮以及娱乐设施等聚客点。

    ..

    飞龙路商业街现在的租金已经达到18万/年/间的水平，近期因🃭🛄🙺为有很多商家进入抢铺，已经有人高价求租，喊到2🖭🕺🎫0多万/间/年的价格了，如果松林路商业街真能赶得上飞龙路商圈，租金能够租到15万/年，那每一间就差不多可以卖到300万，相当于6万/平的单价，那么林凡报价5万/平还真不高。

    可是，就算这样，价格从8500元/平，直接飙升到5万/平，这可是当初购价的6倍，任♸谁听起来也接受不了吧。

    “还有一点🇥，我松林路商业街未来是可以与飞龙路商圈看齐的，并不是松林路商业街商铺的租金要以现在的飞龙路的租🖭🕺🎫金水平为参照，因为在未来几年里，所有的街铺店租金都会大幅上涨，从🜅⛚最近的高价求租，相信你可以看出苗头来了，未来的飞龙路商圈的单间租金绝非20万/年可以搞的定的，可能会是30万/年，甚至40万/年还一铺难求。

    “不会🝾吧？租金会涨🛿⚡📀的这么快？有人去租？”🀾

    林凡笑了笑，张武是不知道在2008年前后，运动品牌的疯狂程度。那根本就不是租店，而是抢店，来也🍃🅙怪，所有人都看不明白在那个时期为什么运动服饰会火到那个地步。

    更看不明白的是那个时期的国人竟然🃁🔸🅖喜欢把运动服当作工作服，家居服，似乎除了参加宴请之外，一套运动服就可以了，似乎这是流行。

    零售业的大兴。

    让很多资本都注入进来，一方面工厂🃁🔸🅖不停的生产，一方面不断的去拓店，出高价转让费的，抬高租金的，再加上一些介恶意抬高价格从牟利的，让房租像翻跟头一样往上涨，并且到那时几乎所有的房东都成了大爷，只🚆👇要手上有一套好商铺，一年365天。

    几乎天天能接到求租者的电话。

    如此一来，房东们几乎每到续约的时候，都会着把房租往上拉升，甚至哪一家能把租金抬到商圈内最高水准，这个人就是为商圈里的所有房东做了贡献了，因🉳🋜🚈为其他房东再续约谈条件的时候，就会按照这个标准来谈，甚至还要再高一点，而对于求租者🔴🄲来呢，嫌房租贵是吧？

    那好。你让让，后面有的是人等着呢，不就是🀾周边贵了几万块钱吗，🂐有什么。就当我🏾☂少赚这几万块好了，这样的情况导致房子只要一出来，你不赶紧下手，马上就被人给签掉了。

    这种情况的出现一方面是因为零售市场好，求租者多，而好铺子就那些。供不应求，所以可以坐🟝🞋💢地起价，同时也反映出那个时期的整体租金水平不高，街铺的生意好做，投资回报高。

    投资回报有多高？

    举个例子，“雅熙”海步行街一店，租金58万/年，人事成本一年60万，装修🆬分摊每年10万，🆿🕔🉘物流费用加上水电邮一年5万，“思凡商贸”的运营成🗒🛂🙢本分摊到店按每年30万计。

    而这家店现在的月均销售额有200万，年销售额接近2500🈡⛜万，它现在的平均毛利率可以达到60🄉%的话，一年的毛利额是1500万，抛出所有的开支项，纯利润有1300多万，有这么高的利润🀧，就算租金涨到500万，这家店能不能开？

    当然能开，因为还有800万的利润呢，⛹🟗而且利润之外，这家店铺的广告效☘⛒🙶应，清库能力这些潜在价值还没算呢，🎁🎈🏃所以以后海步行街的房租大涨有什么怪的呢？

    或许有人“雅熙”现在因为市场竞争，而且它的销售高，不具有普遍代表性，那就以“都市心情”为例，它现在的销售额月均100万，因为促销力度大，毛利率应该在55%左右，按照上述计算方法，它一年的纯利润也有500🃩🚝万，对于它来房租涨到500万，它也会接着⚷🖀做，虽然利润会少了，只有七八十万，但是⚌这家店的广告效应对他们做加盟市场的好处是巨大的，同时清库能力也是一个重要的考虑因素。

    所以现在海步行街已经有人高价求租，100平方的店铺，叫价80万的，甚至100万的已经有了，如果现在有商铺放到张大♎明面前，就算是150万，他狠一狠心也会拿下来的，拿下来的结果就是以后海步行街再有商铺出来，都只会是🆧👼150万以上了，租金就是这🄜么被拉上去的。

    同样的计算方式套用到飞龙路商圈，“雅熙”在这里的两间店铺，100🍟🉙平方一年的销售额有接近500万，毛利有300万，租金就算涨到100万/年，他也可以大赚一百多万，所以飞龙路商圈未来涨到40万/间/年是♱必然的，甚至会一直涨到整个商圈一大部分租户会亏损，只有一部分自身产品好，经营管理强的可以赚一点，这就是街铺店未来的走势，林凡正是因为看到了这一点，所以在发展新品牌的时候，没有考虑走街铺通路，因🗵为在未来的街铺就是这样一种状况，租金每年在涨，竞品每年都在增加，生意越来越难做，更雪上加霜的是购未来对街铺品牌的冲击简直是灾难性的。

    到那时，所🇥有以街铺通路为主的商家都会陷入一个巨大的迷茫区，费用年年上涨，成本🔋年年上涨，毛利率年年下降，销售额年年下降，此消彼长之下，后果可以想象。(未完💙💔待续。)

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